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Economia

Conheça o processo de compra de um imóvel por financiamento

Bruno Tenório Broker

Já sabemos o quão vantajoso é realizar um financiamento e suas vantagens, mas também é preciso conhecer como ele funciona na prática. Afinal, existem várias regras e um procedimento específico para poder contratá-lo. 

O primeiro ponto para conseguir um financiamento na prática é separar e apresentar os documentos. É importante que isso seja verificado com antecedência, visto que você poderá depender de prazos e deslocamentos. Veja os documentos para fazer o cadastro de financiamento.

  • RG e CPF (cópias e originais);

  • certidão de casamento ou união estável atualizada (para os casados) ou certidão de nascimento (para os solteiros);

  • comprovante de residência;

  • comprovante de renda (folhas de pagamento, holerites, carteira de trabalho, cópia da declaração do imposto de renda, entre outros);

  • certidões negativas de tributos federais e dívida ativa.

Se o financiamento for feito pelo programa Minha Casa Minha, Vida também será necessário apresentar o extrato da conta do FGTS e certidão negativa de propriedade de bens imóveis no município em que está o bem.

Simulação da proposta

Essa etapa é muito importante para que você consiga escolher a melhor opção entre todas as oferecidas, tendo em mente que as taxas e os juros são diferentes entre os bancos.

Verifique o valor médio dos imóveis que você tem interesse e utilize o site do próprio banco para fazer a simulação. Lá você poderá alterar algumas opções, como valor de entrada, tipo de amortização e outros detalhes para verificar qual terá as melhores condições.

Como cada banco possui regras próprias, fazer várias simulações ajudará a escolher a melhor opção de acordo com as suas possibilidades e necessidades. É sempre bom considerar que, dependendo do valor do imóvel, renda do comprador e outros detalhes, o custo total pode variar bastante.

Cadastrar-se no banco

Definida a melhor opção para você, é preciso fazer o cadastro no banco para que o financiamento seja aprovado. Leve todos os documentos exigidos, incluindo os do imóvel.

Após esse passo, o banco verificará a comprovação da renda, que indica a capacidade de pagamento das prestações. Aqui a instituição financeira analisará se a prestação do financiamento não ultrapassará o limite de 30% dos rendimentos.

Também será feita a análise do nome do contratante nos cadastros de restrição ao crédito. Por esse motivo, é fundamental garantir que não há nenhuma inscrição nesses locais para que o financiamento não seja indeferido.

Estando tudo certo, então, o banco aprovará a liberação do crédito. Esse procedimento varia de acordo com a instituição financeira, sendo que cada uma possuirá um período de validade para os próximos passos.

Avaliação do imóvel

A última etapa é a avaliação do imóvel escolhido. O banco fará isso por meio de um engenheiro ou arquiteto, que irá até o local para verificar se o bem cumpre todos os requisitos para ser financiado.

Depois disso, o banco já fará o contrato para que o vendedor e o comprador assinem. Esse documento deve ser registrado em cartório e devolvido à instituição financeira.É aqui, finalmente, que ocorre a liberação do crédito e o pagamento do vendedor.

A primeira prestação do financiamento, em geral, vencerá em até 30 dias após a assinatura do contrato, mas é importante ficar atento a esses prazos para não ocorrer qualquer atraso.

Tipos de financiamentos

Atualmente existem dois tipos de financiamento comuns no país: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — que é a mais utilizada hoje em dia — e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

O SFH possui diversas vantagens e benefícios, mas também inclui algumas restrições que podem frustrar os planos de quem deseja utilizar essa forma de pagamento. Isso acontece porque os recursos utilizados vêm das aplicações na poupança e no FGTS.

Por ele há um valor máximo do imóvel que pode ser financiado: R$ 1,5 milhão, não importando onde o bem esteja localizado. Mas também há uma limitação em relação aos juros, que não pode ser maior do que 12% no decorrer dos anos. Por ele, a entrada será de, no mínimo, 20%.

Já o SFI não traz restrições em relação ao valor máximo do imóvel.Por ele, portanto, é possível financiar bens mais caros do que os permitidos pelo SFH. Os recursos dessa opção vêm dos investimentos dos clientes na instituição financeira que oferece o financiamento.

A desvantagem do SFI é que não há um limite para a taxa de juros anual, o que pode significar um custo efetivo total mais alto do que no SFH. Por esse tipo de financiamento, o comprador só será o dono do imóvel ao fim do contrato — durante o pagamento, o bem ficará em alienação fiduciária para o banco.

A amortização da dívida também é um ponto que pode variar de acordo com o tipo de financiamento escolhido. Ela diz respeito a como se dá a redução do saldo devedor durante o período em que o contrato está em vigência.

Pela tabela do Sistema de Amortização Constante (SAC), os juros incidem no saldo devedor. Assim, conforme as parcelas do financiamento são pagas, o valor delas vai diminuindo. Esse é o sistema mais utilizado atualmente.

Pela tabela Price, outra opção de amortização, as parcelas são fixas durante todo o contrato (porque os primeiros pagamentos pagam a amortização) e, no final, são pagos os juros contratuais. Tendo em vista que as mensalidades não variam, esse sistema facilita o planejamento financeiro do comprador.

Já a tabela Sacre é a menos utilizada, pois ela tem uma forma de cálculo mais complexa e, por isso, pode não agradar os consumidores. Aqui, as parcelas são recalculadas anualmente, considerando o que já foi pago e o saldo devedor.

Como fazer um bom financiamento?

Para fazer um bom financiamento, é preciso conhecer quais são os requisitos básicos que você e o imóvel devem preencher para que ele seja aprovado pelo banco. Alguns deles já falamos anteriormente: maioridade, renda compatível e não ter o nome inscrito em cadastros de restrição de crédito.

Além disso, dependendo da instituição financeira contratada, outros requisitos podem ser exigidos, como idade até 80 anos, imóvel compatível com os planos oferecidos e outros. Por isso, o ideal é verificar com os bancos quais são essas exigências, evitando atrasos no procedimento.

Depois, será necessário juntar os documentos exigidos para poder fazer o cadastramento no banco. Lá serão avaliados todos os requisitos para ver se você atende a eles. Isso deve ser feito com bastante antecedência, já que alguns documentos podem ser difíceis ou demorados de conseguir.

Outro ponto importante para um bom financiamento é fazer as simulações disponibilizadas pelas instituições financeiras. Elas mostrarão todos os detalhes de parcelas, taxas, juros, tempo total do contrato e custo efetivo.

Tudo isso deve ser bem analisado para você verificar se os pagamentos entram no seu orçamento. É muito importante fazer um bom planejamento financeiro para não correr o risco de ficar devendo parcelas e ter que pagar multas.

Cumpridos todos os requisitos, o financiamento será aprovado e você poderá assinar o contrato (lembre-se que é preciso ler com atenção todas as cláusulas) e você já começará a pagar mensalmente. Do outro lado da transação, o vendedor receberá o valor cobrado pelo imóvel.

Todo esse procedimento pode ser facilitado por uma imobiliária de confiança e experiente no assunto. Ela realiza simulações e providencia os documentos necessários, além de fazer toda a negociação com o vendedor.

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Bruno Tenório Broker

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